Орендна плата рідко стає найбільшою проблемою для бізнесу. Набагато дорожче можуть коштувати кілька рядків у договорі, які на перший погляд здаються звичайною формальністю.
Право орендодавця достроково розірвати договір, право змінювати розмір орендної плати в односторонньому порядку, приховані обмеження щодо користування приміщенням – саме такі умови найчастіше стають причиною фінансових втрат орендаря та судових спорів.
Та більшість цих ризиків можна усунути ще до підписання договору. Головне – знати, на що звернути особливу увагу.
Чи має орендодавець право здавати приміщення?
Якщо приміщення здає в оренду власник, перевірте його право власності через Державний реєстр речових прав на нерухоме майно. Слід звернути увагу, що про права, які виникли на приміщення до 2013 року, не завжди є відомості у цьому реєстрі. Тому для їх перевірки необхідно вимагати паперові правовстановлюючі документи.
Якщо ж ідеться про суборенду, переконайтеся, що первинний договір оренди дозволяє передавати приміщення третім особам. Якщо на це необхідна згода власника – її слід отримати у письмовій формі.
Особливу увагу варто приділити майну, яке перебуває в іпотеці, адже для передачі такого приміщення в оренду необхідна згода іпотекодержателя. Слід врахувати, що у цьому випадку є ризик дострокового розірвання договору, якщо на це майно буде звернено стягнення.
Практика показує: фінансові втрати для орендаря нерідко виникають не через очевидні ризики, а через умови договору, яким під час переговорів не надали належного значення.
Чи може орендодавець будь-коли заходити до приміщення?
На перший погляд, це другорядне питання. Проте положення у договорі, що передбачає право орендодавця «цілодобового безперешкодного доступу» до його майна, фактично дозволяє втручатися у господарську діяльність.
Тому у договорі оренди доцільно передбачити:
✓ планові огляди лише після попереднього повідомлення;
✓ візити у робочий час та в присутності представника орендаря;
✓ доступ без попередження лише у випадку аварій чи інших надзвичайних ситуацій.
У разі оренди офісів, складів, виробничих приміщень та коворкінгів, де зберігаються документи, обладнання або конфіденційна інформація, можливо передбачити відповідальність для орендодавця за розголошення інформації орендаря.
Фінансові ризики при зміні орендної плати в односторонньому порядку
Компанія планує бюджет на місяці, а іноді й на роки вперед. Якщо договір дозволяє орендодавцю самостійно переглядати орендну плату, таке планування може втратити сенс.
Добре, коли в угоді буде зазначено, що плата переглядається «не частіше одного разу на рік». Проте не менш важливо визначити межі такого перегляду.
У договорі бажано передбачити:
- максимальний відсоток підвищення орендної плати;
- порядок повідомлення орендаря про її збільшення.
Договірні положення про форс-мажор
У договорі доцільно визначити, у яких випадках орендар звільняється від сплати орендної плати. Наприклад, якщо орендар не може використовувати приміщення за його цільовим призначенням через:
- пошкодження приміщення;
- пошкодження під’їзних шляхів до будинку;
- рішення органів державної влади або місцевого самоврядування про обмеження доступу до відповідної території.
Короткий чек-лист перед підписанням договору
Перед тим як поставити підпис на договорі, переконайтеся, що ви перевірили:
✓ право орендодавця розпоряджатися приміщенням;
✓ наявність іпотеки чи інших обтяжень;
✓ порядок зміни орендної плати;
✓ умови доступу до приміщення орендодавця;
✓ правила дострокового розірвання договору;
✓ порядок оплати комунальних послуг;
✓ розподіл відповідальності за ремонт і технічний стан об’єкта;
✓ застереження про форс-мажор.
Більшість потенційних проблем можна попередити ще до підписання договору. Юристи ЮК KOLT допоможуть перевірити договір оренди комерційної нерухомості, оцінити ризики, запропонувати найоптимальніші варіанти його ключових положень і захистити інтереси вашого бізнесу ще до укладення угоди.
Дізнатися більше або звернутися за консультацією можна за посиланням: https://kolt.com.ua/kontakty-2/
