У вас є земля. Ви плануєте будівництво. Навіть уже знайшовся підрядник. Здається, залишилося лише почати – аж поки юрист не скаже фразу: «А яке цільове призначення земельної ділянки?» Ви відкриваєте документи і бачите: «для ведення особистого селянського господарства». Не для підприємства. Не для офісного центру. Не для того, що ви планували.
Ви можете почути від знайомих, що змінити цільове призначення землі – це роки бюрократії. Але насправді, якщо діяти правильно, це – передбачуваний процес, і лише у складних випадках процедура оформлення може розтягнутися на рік і більше.
Що таке цільове призначення і чому воно впливає на ваші плани
Цільове призначення визначає, для чого можна використовувати землю, а що на ній заборонено. Земельний кодекс України виокремлює 9 основних категорій: від земель сільськогосподарського призначення до земель промисловості, транспорту, енергетики.
Проблема бізнесу часто полягає у розриві між тим, що є на папері, і тим, що потрібно втілити на практиці. Ділянки поза містом нерідко мають статус земель сільськогосподарського призначення, тоді як на них можуть планувати, наприклад, виробництво чи торгівлю. Розрив, який виникає у такому випадку, необхідно подолати завдяки зміні власником цільового призначення землі до початку здійснення будівництва.
NB! Використання землі не за призначенням – це штрафи, дострокове розірвання договору оренди, а в крайньому разі – втрата права власності на ділянку.
Коли зміна призначення обов’язкова для бізнесу:
- будівництво комерційного об’єкту на землі сільськогосподарського призначення;
- розміщення нерухомості для промислової діяльності на землі рекреаційного призначення чи житлової забудови;
- планування неаграрного виробництва на земельній ділянці для ведення особистого селянського господарства;
- необхідність приведення документів у відповідність до містобудівної документації громади.
Що має відбуватися під час процедури зміни цільового призначення землі
1. Перевірка містобудівної документації
Перший крок передбачає необхідність з’ясувати, чи взагалі можливе потрібне вам цільове призначення для цієї конкретної ділянки? Відповідь залежить від містобудівної документації, з якою можна ознайомитися в органах місцевого самоврядування. Якщо ваше бажане використання суперечить цій документації – жоден проєкт землеустрою не допоможе. Саме тут без юридичного аналізу можна втратити місяці.
2. Розробка проєкту землеустрою
Далі слід замовити проєкт землеустрою щодо відведення земельної ділянки зі зміною її цільового призначення у сертифікованої землевпорядної організації. Документ міститиме графічні матеріали, кадастровий план, правовстановлюючі документи та погодження з державними органами. Якість цього проєкту визначає швидкість усіх наступних кроків.
3. Погодження з органами влади
Залежно від категорії землі та її розташування, проєкт погоджується з територіальним органом Держгеокадастру, місцевою радою чи держадміністрацією та за необхідності з іншими органами влади.
4. Рішення місцевої ради або адміністрації
Погоджений проєкт виноситься на розгляд місцевої ради або ж державної адміністрації, які можуть затвердити зміну цільового призначення або відмовити у затвердженні документації.
5. Реєстрація затверджених змін
Фінальний крок полягає у внесенні змін до Державного земельного кадастру і реєстрації права у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Після цього ви отримуєте оновлений витяг. Реєстрація підтверджуватиме зміну цільового призначення.
Що змінилося під час воєнного стану
Для зміни цільового призначення сільськогосподарських земель під промислові та енергетичні об’єкти в Україні запроваджено спрощену процедуру. Строки скорочено з одного-двох років до 1,5–2 місяців. Такий стандарт роботи діятиме протягом воєнного стану і ще п’ять років після його завершення.
Якщо ваш проєкт підпадає під цю категорію – розрахунки щодо часу суттєво змінюються на вашу користь.
Результат у процедурі зміни цільового призначення залежить від категорії землі, містобудівної документації громади і правильності проєкту.
Якщо у вас є ділянка і плани, які з нею поки не збігаються – юристи KOLT проаналізують вашу ситуацію і допоможуть втілити бажане у реальність.
